Купить этот сайт

Жилье к весне: дешевле на $10 000

Вот он, момент истины: с начала года цена «бэушных» квартир в Киеве рухнула на 13%.

Побит последний козырь тех риелторов-ортодоксов, которые утверждали, что удешевление с начала кризиса — это всего лишь корректировка стоимости по причине падения гривни к доллару, ведь, заметим, в январе наличный курс нацвалюты даже укрепился с 9/$ грн. до 8/$ грн. Итак, «демократизация» жилья — объективная реальность. А главной подоплекой ускорения этого процесса стала, извините за тавтологию, недвижимость рынка недвижимости. В том смысле, что сделки купли-продажи на «вторичке» почти сошли на нет. Мы попросили экспертов-практиков оценить ситуацию и дать прогноз ее развития на ближайший месяц.

Берут только "дешевку"

Надежды риелторов на то, что с нового года спрос на рынке начнет оживляться, не оправдались. «Платежеспособный спрос вернется, только когда стабилизируется экономика и возобновится ипотечное кредитование, — говорит директор АН "С.І.Т." Эдуард Бразас. — Сейчас рынок в спячке, за месяц в Киеве фиксируется менее 200 сделок: это практически ничего, даже какой-то обоснованный уровень цен определить трудно. И, очевидно, эта спячка продлится в ближайшие полгода. По сути, это не просто выжидание, а противостояние между продавцами и покупателями: кто кого победит».

Ну, тут уже все однозначно: уверенно побеждают покупатели, ибо время работает на них, пока стоимость квартир катится вниз. Ясно, что по крайней мере до осени страна не начнет выкарабкиваться из кризиса. А значит, денег у народа будет все меньше, а равно и возможностей получать ипотечные займы: читай квартиры продолжат дешеветь. Кстати, в пользу «покупателя-выжидателя» высказалась директор АН «Ковчег-7» Людмила Стригуль: «Сейчас покупать не советую — пока спад в экономике не достиг дна, стоимость жилья будет снижаться».

И все-таки, почем заключаются те единичные сделки купли-продажи, которые сегодня «имеют место быть»? Директор АН «Золотой ключ» Сергей Степанюк раскрыл «коммерческую тайну»: «Покупаются только самые дешевые квартиры: 1-комнатные стоимостью до $40—50 тыс. и «двушки» — до $60—70 тыс. При этом и на них несложно добиться скидки соответственно в $2—3 и $3—4 тыс.».

На сколько упадут

По мнению С. Степанюка, за февраль средняя стоимость «вторички» снизится на 5%, однако: «Серьезнее могут подешеветь квартиры, продаваемые срочно по житейским обстоятельствам и те, чьи хозяева взяли ипотечные кредиты и не смогли их выплачивать. Видимо, такие «горящие» объекты и будут самыми востребованными».

Прочие эксперты прогнозируют более внушительное снижение. Директор АН «Столица плюс" Вячеслав Кашпар считает: «Скорее всего, до марта увидим падение стоимости еще на 10% — такие серьезные темпы продиктованы почти нулевым спросом на жилье». Ему вторит Л. Стригуль: «Минимум на 10% к весне квартиры просядут. Кризис развивается, и я пока не вижу объективных предпосылок для стабилизации цен. Из-за отсутствия спроса квартиры массово снимаются с продажи и сдаются в аренду. Думаю, это хороший выход для хозяев переждать лихолетье, ведь кризис не навсегда и после него недвижимость снова начнет дорожать».

Если исходить из того, что ежемесячно жилье будет дешеветь на 10%, то через полгода приличная «единичка» будет стоить $20 тыс., «двушка» — $30 тыс., а «трешка» — $45 тыс.

Рейтинг самых дешевых квартир

Как мы убедились, самые дешевые квартиры — не «убитые», а срочно продаваемые.

1-комнатные

  • $32 тыс. Днепр. р-н, ул. Пожарского, 22/17/3 кв. м
  • $33 тыс. Десн. р-н, ул. Волкова, 29/18/6 кв.

  • $35 тыс. Святош. р-н, ул. Бударина, 28/15/6 кв. м

2-комнатные

  • $48 тыс. Днепр. р-н, пр. Мира, 45/29/8 кв. м
  • $50 тыс. Голос. р-н, ул. "Авроры", 50/30/8 кв. м
  • $51 тыс. Дарн. р-н, ул. Привокзальная, 44/28/7 кв. м

3-комнатные

  • $67 тыс. Солом. р-н, ул. Гер. Севастополя, 60/45/6 кв. м
  • $68 тыс. Днепр. р-н, ул. Миропольская, 58/43/7 кв. м
  • $70 тыс. Шевч. р-н., ул. Краснодарская, 61/41/7 кв. м

Новострой: привлечь могут только скидки от 30%

Ожидалось, что Киев построит в 2008-м 1,4 млн кв. м жилья, а в итоге вышло вдвое меньше. В столице заморожено возведение 80% домов, в регионах — до 60%. Но при этом на рынке — море предложений квартир, а покупателей — кот наплакал. Строители не снижают номинальные цены, ограничиваясь акциями «минус 10—20%» при условии полной предоплаты. Похоже на пир во время чумы (кризиса). Кто же в итоге запирует? Послушаем экспертов и сориентируемся.

«Застройщики надеются, что по Закону «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса...» получат средства из стабилизационного фонда госбюджета на завершение домов с готовностью в 75% и, достроив их, смогут удержать сегодняшние цены на квартиры, — считает руководитель инвестотдела компании «НовоБудова» Дмитрий Колиснык. — Спрос сейчас почти никакой, но его могут оживить те, кто собирал деньги на жилье в СКВ и начнет их вкладывать в недвижимость, увидев, что доллар стал падать». Ой, не верится в это! Во-первых, в дырявом госбюджете ассигнования на поддержку строителей вряд ли найдутся, ведь и на защищенные статьи (зарплаты бюджетникам, соцвыплаты) денег не хватает. Во-вторых, граждане, имеющие наличность, спешить с вложениями в недвижимость не будут, резонно ожидая ее дальнейшего удешевления.

Виталий Крутюк, начальник отдела новостроя консалтинговой компании «Новый город», отметил: «Скидки при покупке уже достигли 20—30%, но они не привлекли покупателей. До весны еще на 20% цены упадут — может, это оживит рынок. Советую иметь дело с крупными застройщиками, брать квартиры в готовых домах или контролировать, как идет строительство». Да, но и у крупных стройкомпаний сейчас есть проблемы с финансами, ведь банки им кредиты не дают, а физлица-инвесторы не идут. А заморозить стройку можно всего за 2—3 дня: контролируй ее после этого...

«Снижение цен на 30% к началу весны неизбежно, но оно даст только «точечные», единичные покупки, а массовый спрос не оживится, — уверен начальник отдела маркетинга строительно-инвестиционной компании "Киев Жилье-Инвест" Владимир Германов. — Рынок замер. Будут акции по снижению цен на 50% в недостроенных домах, но риск покупки квартир в них очень велик. Не верите, что кризис закончится завтра? Тогда не покупайте «котлованы», недострои — берите только квартиры в сданных домах».

Заметим, что спекулянты, скупавшие квартиры в новостройках для наживы, сейчас продают их по той же цене, а то и дешевле, чем строители. Парадокса тут нет. Прибыль строителей достигала 200%, они завышали цены, а сейчас остались без клиентов. К спекулянтам покупатели тоже в очередь не выстраиваются. Но, в отличие от большинства застройщиков, они продают «метры» в уже сданных домах, т.е. риска остаться и без денег, и без квартиры тут нет. Напрашивается вывод: дабы отбить хоть часть клиентов у спекулянтов, строителям придется срочно опустить цены минимум на 30%.

Земля: вечная ценность стала никому не нужна

Земля в условиях кризиса становится невостребованным товаром. Цены на нее идут вниз вслед за квартирами. Пока что медленно (см. таблицу ниже), но этот процесс, по мнению экспертов, ускорится. Разумеется, нас интересовали прогнозы по стоимости участков с целевым назначением «под жилищное строительство» — тех, на которых можно возвести дом.

«На рынке Киевщины не очень много привлекательных участков, отвечающих всем требованиям комфортности, т.е. расположенных вблизи автотрасс, с подведенными коммуникациями (электричество, газ, водопровод), близостью леса или реки, озера, — констатирует независимый аналитик Руслан Кизлайтис. — Раньше на них был высокий спрос и соответствующие цены, но кризис внес поправку. Сейчас соотношение спроса-предложения — 1:20. Из 25 тысяч гектаров, выставленных на продажу, 10 тысяч — именно под индивидуальное жилстроительство. Этого и в благополучной ситуации хватило бы на многие годы, а сейчас я просто не вижу предпосылок для активной продажи земли. Поэтому уже к весне привлекательные наделы в 15-километровой зоне от столицы подешевеют на 50%, в среднем до $3—4 тыс. за сотку. Советую не спешить с покупкой, к лету цены должны упасть еще больше. Как средство инвестиционных вложений, земля пока утратила привлекательность: в ближайшую двухлетку вы не сможете ее продать дороже, чем купили».

Ведущий специалист консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий утверждает: «И сейчас в Киевской области продается 60 тыс. гектаров, а после отмены моратория на продажу земель сельхозназначения селяне завалят рынок предложениями своих наделов. А на ближайшую перспективу есть два варианта развития ситуации. Первый — скорее, фантастичный: банки получат поддержку государства и возобновят кредитование недвижимости, в том числе земли: тогда спрос на нее вырастет и стоимость перестанет снижаться. Второй — более реальный: ипотека по-прежнему останется замороженной. Тогда уже в 1-м квартале цена участков упадет в два раза. Но не всех, а тех, чьи хозяева по каким-либо обстоятельствам стремятся их срочно продать: купленные в кредит и не выплаченные, полученные по наследству и не нужные новым владельцам, продаваемые с целью купить взамен квартиру. Сегодня есть всего 20% участков, чьи владельцы готовы уступать их за полцены, но именно по ним проходят реальные сделки».

«Участки к лету подешевеют в 1,5—2 раза, — считает вице-президент Земельного союза Украины Руслан Вдовенко. — Неважно, будет ли снят мораторий на продажу земель сельхозназначения: эти паи крестьян обычно находятся в чистом поле и под жилищную застройку не годятся. Главный фактор удешевления — резкое падение спроса из-за финансового кризиса».

Подведем итог. Видимо, земля в ближайшие полгода подешевеет в два раза. Ведь, во-первых, мала надежда, что за это время закончится кризис, и люди снова начнут обзаводиться участками для строительства домов. Во-вторых, даже если банки реанимируют ипотеку, кредиты на землю начнут выдавать в последнюю очередь — после займов на покупку квартир на «вторичке» и «первичке». Ибо земля была, есть и будет трудноликвидным предметом залога, на который попробуй найди покупателя.

Особняки: делим цены на три

«Как много нам открытий чудных» приготовил кризис. В частности, сегодня можно обзавестись особняком в живописной местности поблизости от Киева по цене, которую еще в сентябре просили за небольшую столичную «двушку». Причем владельцы зачастую избавляются от новопостроенных домов дешевле, чем потратили на их возведение. В большинстве случаев — из-за возникших проблем с бизнесом или неспособности погашать ипотечные кредиты.

Посмотрим, что нам предлагают. Таунхаус (145 кв. м) в курортном Ворзеле за $125 тыс. до кризиса стоил минимум вдвое дороже. Особняк в Вишенках (350 кв. м), $130 тыс. — это 3—4-кратная уступка; во столько же раз «демократизировался» коттедж в Вите-Почтовой: $140 тыс. за 230 кв. м. Такие «хатки» по демпинговым ценам составляют серьезную конкуренцию коттеджным поселкам, в которых и так продажи упали ниже плинтуса. Мы спросили у экспертов, пойдут ли на аналогичное удешевление застройщики этих поселков.

«Учитывая, что стоимость стройматериалов с сентября снизилась в среднем в 1,5 раза, зарплаты строителям упали, а главное — покупателей почти нет, цена коттеджей должна упасть в 2—3 раза — до $500—700/кв. м», — полагает независимый аналитик Ярослав Цуканов.

Сергей Костецкий, напротив, считает, что застройщики коттеджных поселков демпинговать не будут: «У них главное богатство — не сами коттеджи, а земля в живописных местах, с удобным доездом до столицы. Имея престижные участки, они могут достаточно безболезненно переждать кризис: временно строить меньше и меньше продавать».

А вот мнение практика, директора стройфирмы «Валена-плюс» Валерия Сидорова: «Уже к весне цены упадут в 3 раза, в среднем до $700/кв. м. Тут и удешевление стройматериалов скажется, и рабочих рук, и мизерный спрос».

Аренда: появятся квартиры за 1 -1,5 тыс. гривен

Интересно, что стоимость аренды квартир снижается даже быстрее, чем продажа. И, в отличие от продажи, традиционно привязанной к доллару, почти все квартиры сдаются в гривнях, хотя номинально выставляются на рынке еще в «зеленых». Мы нашли самые дешевые варианты съемных квартир и «с пристрастием» опросила риелторов, через которых они засветились на рынке. Главное, хотелось узнать, достигла ли стоимость аренды дна, а если нет — насколько еще в ближайший месяц упадут цены.

$189 = 1600 грн. Сотрудница АН «Атлант-А» Елена, которая номинирует эту 22-метровую «гостинку» на Оболони, сказала, что хозяин задумался: стоит ли ее сдавать в нынешнем неприглядном виде или лучше сначала сделать косметический ремонт. «За январь цены упали почти на 10%, — отмечает специалист. — Если недавно «гостинки» за 2500 грн. буквально «улетали», то сейчас 2300 для них —хорошая цена. Наверное, за февраль увидим еще 10% снижения. Многие хозяева сняли квартиры с продажи и стали сдавать: предложение растет. Я раньше занималась продажей, а теперь переключилась на аренду — здесь хоть какое-то движение есть».

$220 = 2000 грн. Частный брокер Андрей Щербань заверяет, что 38-метровая «единичка» в Деснянском районе очень приличная: ухоженная, с мебелью, телевизором и холодильником. Ближайшие перспективы риелтор видит так: «К весне съемное жилье упадет еще на 10—15%. Мои аргументы: кризис только начинается, увольнений в феврале может быть еще больше, иногородние будут уезжать из Киева. Значит, появится еще больше свободных квартир, конкуренция между арендодателями вырастет, а цены, соответственно, упадут. Хозяева будут хвататься за постояльцев. Показательно, что если раньше с них брали залоговую сумму в размере 2-месячной стоимости аренды (за первый и последний месяцы, на случай порчи имущества квартиросъемщиком), то сейчас нормой стали символические 1/2—1/3/ от месячной оплаты».

$230 = 2000 грн. Брокер Ольга из АН «Уют» 22-метровую «гостинку» в Днепровском районе охарактеризовала как вполне удовлетворительную: мебель, холодильник, телевизор — жить можно. Опять же метро рядом. «Из-за того, что курс доллара скачет, почти все хозяева перешли на сдачу квартир в гривнях, — отметила риелтор (кстати, то же самое утверждают ее коллеги. — Авт.). Наверное, цены будут снижаться, но очень плавно».

А самым утешительным для квартиросъемщиков стал прогноз директора Киевского союза «Недвижимость столицы» Ирины Никитиной: «Появятся в аренде квартиры и по 1000 грн. — хозяева будут сдавать задешево, поскольку покупателей на жилье почти нет, а продавать чуть ли не даром немногие согласны». Вот под этим утверждением хотелось бы подписаться. Уже сейчас предложение аренды превышает спрос в 3—4 раза, а ведь это только начало. Вероятно, скоро «лишние метры» будут сдавать почем-нибудь, лишь бы они не простаивали и хотя бы покрывали стоимость жилкомуслуг.

Приватизация жилья: новая песня о старом

Закон Украины «О приватизации государственного жилищного фонда» вступил в силу в далеком 1992 году. Однако эта тема не утратила своей актуальности.

Причиной тому послужил предновогодний ажиотаж, созданный ВР Украины, постановлением которой был установлен предельный срок обращения жилищных чеков до 31.12.2008 года, что в свою очередь было воспринято в обществе как завершение процесса приватизации жилья. Так ли это на самом деле? На этот и прочие вопросы, связанные с процессом приватизации, дает ответы «Простобанк Консалтинг».

О старом: приватизация жилья бессрочна

Верховная Рада буквально за две недели до Нового года сделала поистине бесценный подарок для украинцев. Законодатель своим постановлением от 17 декабря 2008 года № 674-VI отменил действие постановления от 21 декабря 2000 года, сославшись на то, что в ЗУ "О приватизации государственного жилищного фонда" срок использования жилищных чеков для реализации гражданами права на приватизацию жилья из государственного жилищного фонда не установлен. Соответственно, на данный момент, все, кто не успел приватизировать свою квартиру до наступления 2009 года, могут успокоиться и провести этот процесс в удобные для себя сроки. А те, кто отчаянно бегал по кабинетам в канун новогодних праздников, стараясь успеть реализовать свое конституционное право, могут только развести руками, удовлетворенно глядя на свидетельство о приватизации жилья, датированное последними числами декабря 2008 года.

И все же, тем, кто еще не стал счастливым обладателем приватизированного жилья, не стоит откладывать этот процесс в долгий ящик, поскольку отечественное законодательство нестабильно и неизвестно, какие еще изменения могут нас ожидать в ближайшем будущем.

О новом: приватизируем общежития

1 января 2009 года вступил в силу Закон Украины «Об обеспечении жилищных прав жителей общежитий», позволяющий приватизировать комнату в общежитии. Для того, чтобы приобрести право собственности на занимаемую в общежитии площадь необходимо соответствовать как минимум таким условиям:

  • проживать на ней не менее 5 лет;
  • быть зарегистрированным по месту проживания;
  • не иметь другого собственного жилья.

Однако ни при каких условиях нельзя приватизировать комнату, к примеру:

  • в общежитиях, предназначенных для временного обитания в связи с учебой, переобучением или повышением квалификации, в учебных заведениях и в связи с работой (службой) по контракту;
  • в случае проживания в общежитии без законных оснований (без официальной регистрации местожительства);
  • в специальных общежитиях, предназначенных для временного обитания лиц, которые отбывали наказание в виде ограничения воли или лишения свободы и нуждаются в улучшении жилищных условий, или жилая площадь которых временно заселена;
  • в общежитиях, где проживают военнослужащие, сотрудники Вооруженных Сил Украины и Министерства внутренних дел Украины,
  • в общежитиях, которые имеют статус социальных на момент вступления в силу Закона,
  • в общежитиях, находящихся на законных основаниях в частной собственности, в том числе, переданных территориальным общинам в постоянное или временное пользование. С целью защиты жилищных прав обитателей общежитий, недопущения их выселения, из занимаемых жилых помещений, недопущения отчуждения общежитий, которые строились за государственные средства, Законом установлен трехлетний мораторий на их отчуждение (кроме передачи в коммунальную собственность соответствующих городских, поселковых, сельских советов).

Приватизация жилых помещений в общежитиях осуществляется путем бесплатной их передачи гражданам из расчета санитарной нормы 21 кв.метр общей площади на нанимателя и каждого члена его семьи и дополнительно 10 кв.метров на семью. Избытки общей площади жилых помещений могут быть проданы гражданам Украины, которые проживают в этих жилых помещениях. Для приватизации жилых помещений в общежитиях используются жилищные чеки в порядке, предусмотренном Законом Украины "О приватизации государственного жилищного фонда" с учетом остаточной стоимости приватизируемых жилых помещений. Граждане, которые приватизировали жилое помещение в общежитиях, приобретают право совладельцев вспомогательных (нежилых) помещений общего пользования в этом общежитии пропорционально площади приватизированной ими жилой площади.

Так приватизировать или нет?

Законодатель оставил за гражданами, не пожелавшими приватизировать свое жилье, действующий в соответствии с Жилищным кодексом Украины порядок получения и использования жилья на условиях найма.

Но следует помнить, что лицо, приватизировавшее свое жилье, обладает гораздо большим объемом прав, нежели лицо, отказавшееся от приватизации.

Результатом приватизации является приобретение права собственности на жилье, а это уже возможность свободного распоряжения своим имуществом: продажа, сдача в аренду, передача в ипотеку, передача по наследству и т.д.

Права же граждан, проживающих в неприватизированных квартирах и являющихся нанимателями этих квартир, ограничиваются возможностью обмена квартиры с другим нанимателем (нанимателями), сдачей квартиры в поднаем. Нанимателю же грозит возможность быть лишенным права пользования жильем в случае отсутствия в нем на протяжении более чем шести месяцев без уважительной причины.

Наниматель может быть выселен из занимаемого жилья без предоставления ему другого жилья в случае признания ордера недействительным, а также в случае систематической порчи жилья, использования его не по назначению.

Кроме того, собственники, в том числе и приватизированного, жилья могут создавать объединения совладельцев многоквартирного дома - юридических лиц, назначением которого является содействие владельцам в использовании их собственного имущества и управлении, содержании и использовании неделимого и общего имущества.

Основная деятельность объединения заключается в осуществлении функции, которая обеспечивает реализацию прав владельцев помещений на владение и пользование общим имуществом членов объединения, надлежащее содержание дома и придомовой территории, содействия членам объединения, в получении жилищно-коммунальных и других услуг надлежащего качества по обоснованным ценам и выполнения ими своих обязательств, связанных с деятельностью объединения. Объединение может осуществлять хозяйственную деятельность для обеспечения собственных потребностей непосредственно или путем заключения договоров с физическими или юридическими лицами.

Членом объединения может быть физическое или юридическое лицо, которое является владельцем квартиры или помещения в многоквартирном доме.

Управление неделимым и общим имуществом жилищного комплекса осуществляет управитель путем надлежащей эксплуатации жилищного комплекса и обеспечения соответствующих условий пользования собственным, неделимым и общим имуществом владельцев; накопления необходимых средств на проведение текущих и капитальных ремонтов; получения возмещения ущерба, причиненного имуществу, которое находится на балансе объединения, или своевременного обращения в суд относительно возмещения убытков в принудительном порядке.

Таким образом, каждый украинец, обладающий жильем, может сделать выбор: приватизировать это жилье или нет. Но следует помнить, что законодательство, регулирующее этот процесс, остается «подвижным» и претерпевает все новые и новые изменения.

Как дешевле купить машину или квартиру?

Для заемщиков и банков наступили непростые времена. А для охотников за дешевым имуществом, которое было залогом по кредитам, -- сейчас разгар сезона.

Изучив хорошенько сайты банков, можно сделать себе приятный подарок к Новому году в виде автомобиля или квартиры за полцены. Главное -- успеть "выхватить" то, что было недавно выставлено на продажу.

Если нет денег на новый автомобиль или квартиру, а банки Украины при этом поголовно не дают кредит, не беда. И машину, и жилье, и даже бытовую технику сейчас можно купить у того же банка, да еще по смешной цене -- иногда на 30--50% ниже рыночной.

Почему так? Да потому, что из-за финансового кризиса у заемщиков все чаще возникают проблемы с погашением кредитов, и то имущество, под залог которого ранее выдавались деньги, уходит кредитору. Содержать все это добро банку ни к чему, поэтому он вынужден оперативно его реализовывать, чтобы покрыть свои же убытки от невозвращенных займов.

Практически каждый второй крупный банк имеет на своем сайте раздел о продаже такого имущества (есть такие, в частности, на сайте ПриватБанка, УкрСиббанка, банка "Финансы и Кредит" и других). Тут можно найти что угодно: от автомобилей до заводов и фабрик. Сразу видно, что кризис сказывается, количество невозвратов явно выросло.

Конечно, не стоит забывать, что все продаваемое имущество было в употреблении. И если на качество недвижимости "вторые руки" еще не так сильно влияют, то для авто и техники чрезвычайно важны сохраненные внешние и функциональные качества. Поэтому, дабы не "влететь" с такой покупкой, нужно требовать от банка подробного описания объекта и тщательного предварительного осмотра.

Что доступно?

Проще всего купить сейчас залоговые автомобили. В основном кредиты, по которым есть невозвраты, выдавались на покупку авто средней и нижней ценовой категории, которые чаще всего приобретались не для личного пользования, а для работы (например, в такси). Такие машины быстрее изнашиваются, чаще попадают в ДТП, после чего многие заемщики прекращают платежи по кредиту.

К примеру, ПриватБанк сейчас активно предлагает к продаже авто со своей залоговой "площадки", причем впечатляет обилие любимых автомобилей таксистов -- Daewoo Lanos, а также отечественных машин и "китайцев".

Конечно, выставлены на продажу авто и получше -- Mitsubishi, Citroen, Renault, Mazda. При этом цена их в среднем на 20--30% ниже рыночной. Но нужно быть осторожным, принимая такие предложения. Автомобиль может оказаться с серьезными дефектами: успел попасть в ДТП, либо имеет конструктивные недостатки (проржавевшее крыло, отбитое зеркало, поврежденное днище и так далее). Конечно, дешевизна заманчива, но беспроблемная эксплуатация либо удачная перепродажа "битого" авто в будущем может оказаться несбыточной мечтой.

Недвижимости, "висящей" в залоге у банков-кредиторов, тоже хватает. Выбор, правда, пока не очень велик, ведь невозврат ипотечного кредита грозит все-таки потерей крыши над головой, поэтому заемщики стараются найти средства для выполнения обязательств. Но интересные предложения уже есть. Причем довольно много объектов есть уже не только в крупных городах, но и в пригородах -- в том числе в Крыму и Западной Украине. Купить неплохую "хатынку" с довольно приличным ремонтом можно по стоимости, которая как минимум на 20% ниже рыночной.

Есть интересные предложения и для тех, кто хочет начать свой бизнес. В поисках информации для статьи нам попадались и колбасные цеха, и заведения общественного питания, и свиноферма, и даже макаронная фабрика. Конечно, для рядового гражданина такой объект будет не по карману, но для обеспеченного бизнесмена подобная инвестиция в условиях кризиса может принести неплохие "барыши" в будущем -- кушать люди продолжают, а в условиях девальвации спрос на отечественную еду будет только расти.

Где взять деньги на это

А вот взять кредит на покупку залоговых активов в том банке, который их реализует, довольно сложно. "Нехорошие" квартиры бывших заемщиков банки почти поголовно отказываются кредитовать. "Вы же понимаете, это актив, который нам нужно продать сейчас и сразу, а не создавать себе очередную головную боль", -- разоткровенничался сотрудник одного из банков.

С авто немного полегче, ведь сумма покупки поменьше. Поэтому заем в банке получить вполне реально на обычных для текущего времени условиях: взнос -- от 0% до 50% (зависит от состояния и класса авто), ставка -- около 16% в долларах и до 25--28% в гривнах, срок -- до 3--5 лет.

Добровольно-принудительно

Как вообще проходит процесс реализации залога? Прежде всего, банк использует методы влияния на недобросовестного заемщика, которые подразумевают добровольную реализацию залога во внесудебном порядке. При этом финучреждение оказывает помощь владельцу объекта залога в поиске потенциальных покупателей на него. Должник сам устанавливает цену продажи, поэтому у него остается шанс вернуть не только долг банку, но еще и часть уже внесенных взносов по кредиту.

Если же клиент по кредиту не платит и при этом отказывается добровольно реализовывать залог, банк обращается в суд и привлекает к работе Государственную исполнительную службу (ГИС). Кстати, в ипотечных договорах банки часто предусматривают "ипотечную оговорку", которая является основанием через исполнительную надпись у нотариуса (а затем через БТИ) переводить право собственности с клиента на банк, после чего тот может по своему усмотрению реализовывать залоговое имущество.

"Сроки реализации залога (ипотека, автомобиль) могут занимать от дня до шести месяцев. В зависимости от выбранного решения", -- говорит заместитель председателя правления банка "Финансы и Кредит" Светлана Лотоцкая. В особо сложных случаях (при длительных судебных процессах) процесс продажи может затянуться на год.

Однако в скором времени процесс продажи имущества недобросовестных заемщиков может ускориться. Банкиры уже требуют от Минюста предоставить им право на изъятие и реализацию залогового имущества без привлечения ГИС. Поскольку упрощенная процедура реализации залогов предусмотрена Указом Президента "О мерах по преодолению финансового кризиса", вполне вероятно, что в ближайшее время такое право им будет предоставлено.

А ведь когда всеми вопросами продажи занимается банк, то для него главное -- в максимально сжатые сроки продать "проблемный" залог, так что цена на него устанавливается с одной лишь целью -- покрыть затраты по кредиту. Заемщикам, конечно, в этом случае не позавидуешь, а вот тем, кто готов купить их имущество, -- очень даже можно.

С молотка

Но не всегда имущество продает банк. Как мы уже упомянули, в случае принудительной продажи имущество реализуется через Государственную исполнительную службу, которая путем аукциона, организованного Укрспецюстом, Национальной сетью аукционных центров, Украинской универсальной товарной биржей и прочими инстанциями, выставляет имущество на продажу (веб-адреса этих структур имеются в интернет-версии статьи). Но тут окончательная цена может оказаться гораздо выше первоначальной, особенно если продается какой-нибудь вкусный "пирожок" -- квартира в центре Киева или авто с минимальным пробегом.

"Для того чтобы приобрести объект залога на аукционе, нужно зарегистрироваться для участия в нем, предварительно уплатив регистрационный и гарантийный сбор", -- объясняет директор департамента правового обеспечения кредитных операций Правэкс-банка Константин Примак.

Покупатель, который изъявил желание принять участие в торгах, должен за три дня до их начала подать заявление, предъявить паспорт или другой документ, подтверждающий его личность и оплатить регистрационный взнос. Размер взноса определяется организатором, но не может превышать размера необлагаемого минимума (17 грн.) -- для участия в публичных торгах, а в аукционе -- двух необлагаемых минимумов (34 грн.).

Что касается участия в публичных торгах по реализации недвижимости, то необходимо также оплатить гарантийный взнос (задаток), размер которого не может превышать 5% стартовой цены имущества, выставляемого на продажу. Такой гарантийный взнос, внесенный покупателем до начала публичных торгов, засчитывается потом покупателю в оплату приобретения, а другим участникам эта сумма возвращается в течение трех рабочих дней после окончания публичных торгов. Также гарантийный взнос подлежит возвращению, если торги не состоялись.

Правда, есть одна небольшая загвоздка в оплате: будущий владелец должен в течение 10 дней внести полную стоимость купленных на торгах автомобиля или квартиры. В противном случае право на покупку просто отберут, да еще и гарантийный взнос не вернут.

При участии в торгах есть свои секреты. К примеру, в одном из банков "Деньгам" предложили купить трехкомнатную квартиру в хорошем районе Киева по цене около $300 тыс. Однако сотрудник банка шепнул, что, скорее всего, объект пойдет с аукциона по стартовой цене около $140 тыс., и намекнул, что особого ажиотажа среди покупателей не наблюдается.

Поэтому не всегда есть смысл хватать то, что под ногами лежит. Порой действительно целесообразнее пообщаться с кредитором и поинтересоваться, не пойдет ли имущество с "молотка" и по какой цене. Такую информацию банки предоставляют очень охотно, так как в их же интересах быстрее превратить повисший на балансе залог в живые деньги.

Покупаем дешево

  • Изучить банковские сайты на предмет наличия объектов залога в продаже.
  • Выбрав наиболее подходящее предложение, связаться с сотрудниками банка и договориться об осмотре имущества.
  • Если что-то подошло, заранее «застолбить» объект и выяснить, кто его продает: должник или банк, который взыскал его.
  • После сделки уплатить стоимость имущества (полностью) или взять на него кредит (если удастся).
  • Что нужно сделать, чтобы купить имущество (квартиру, машину) через Государственную исполнительную службу?
  • Узнать, какое имущество уходит с «молотка». Это можно выяснить у тех же банков (они почти всегда имеют такую информацию), а также через региональное отделение исполнительной службы (адреса и телефоны можно узнать в центральном офисе ГИС).
  • В Государственной исполнительной службе (Киев, ул. Коцюбинского, 12, тел.: 8(044) 234-02-46) получить информацию о том, когда и где будет проводиться аукцион, какая стартовая цена объекта.
  • Не ранее, чем за три дня до начала торгов, подать заявление на участие (необходим паспорт), уплатить регистрационный взнос: для участия в публичных торгах -- 17 грн., в аукционе -- 34 грн.
  • Перед началом торгов нужно также уплатить гарантийный взнос: до 5% стартовой цены имущества, выставляемого на продажу.
  • После торгов в течение 10 дней уплатить полную стоимость покупки.

Итого: Банки-кредиторы уже устанавливают вполне доступные цены на имущество проштрафившихся заемщиков. Порой квартиру или машину можно купить на 30--50% дешевле, чем на рынке. Однако не стоит забывать, что все это имущество уже было в употреблении и имеет свою "историю", в том числе юридическую.

Почему популярно жилье бизнес-класса

В последние годы на киевском рынке недвижимости растет спрос на квартиры, которые девелоперы и риэлторы относят к бизнес-классу.

По оценкам экспертов, количество такого жилья в столице постоянно увеличивается. Чем же обусловлена его популярность?

Старое и новое

Сегодня специалисты делят жилую недвижимость на три основные группы: элитная, бизнес- и эконом-класс. Таким образом, квартиры бизнес-класса занимают промежуточную нишу между эконом-классом и "элитой". В настоящее время данная категория жилья представлена довольно широким ассортиментом квартир: от достаточно скромных до почти не уступающих элитным апартаментам. Следует отметить, что преобладают в этом сегменте новостройки, хотя риэлторы также относят к бизнес-классу лучшие кирпичные дома советского времени и реконструированное дореволюционное жилье. Впрочем, некоторые эксперты считают данный подход не совсем корректным, отмечая, что сейчас дома "в возрасте" попадают в категорию бизнес-класса скорее по цене, нежели по потребительским характеристикам.

Объясняется это в первую очередь отсутствием возле старых домов нормальных парковок, а также проблемами с устаревшими коммуникациями и неоднородным социальным окружением, что в значительной степени нивелирует такие преимущества данного жилья, как удобное месторасположение, большая площадь квартир, наличие консьержа в подъезде и т. п.

Как утверждают специалисты, до недавнего времени из-за крайне ограниченного предложения на первичном рынке жилья практически все строящиеся в Киеве дома позиционировались как элитные, хотя многие из них по своим параметрам не дотягивали даже до класса "бизнес". Но теперь ситуация меняется.

Информированность и требовательность покупателей значительно выросли, так что застройщики вынуждены считаться с этим при проектировании и возведении домов бизнес-класса: такое жилье все больше превосходит по своим характеристикам стандартное "бюджетное".

Кроме того, на рынке уже сложилась определенная система критериев, позволяющая выделить из всего объема предложения квартиры категории "бизнес". Так, согласно утвержденному Украинской строительной ассоциацией классификатору жилья многоквартирные дома бизнес-класса должны соответствовать следующим требованиям. Во-первых, это построенный по индивидуальному проекту в прилегающем к центру районе объект, где не более восьми квартир на этаже и высота потолков равна 2,71-3 м. Во-вторых, квартиры имеют площадь от 70 до 140 кв. м, обычно со свободной планировкой, чтобы покупатели могли организовать жилое пространство по своему вкусу. В-третьих, данный объект имеет подземный паркинг либо, как минимум, просторную парковку во дворе из расчета полтора машиноместа на каждую квартиру.

Также обязательно наличие огороженной придомовой территории. Дополнительным плюсом служит близость парковой зоны или водоема.

Цена имеет значение

По словам экспертов, в настоящее время в столице осуществляется свыше сорока проектов строительства многоквартирных домов бизнес-класса. Это составляет около 35-40% первичного рынка жилья - значительно больше, нежели три-четыре года назад. Если учесть, что на элитную недвижимость приходится всего несколько процентов рынка, то становится ясно: доля квартир категории <бизнес>, которым риэлторы прочат большое будущее, увеличивается за счет сегмента жилья эконом-класса.

Аналитики объясняют данную тенденцию рядом причин. Начнем с того, что, кроме потребительских свойств, здесь важную роль играет стоимость недвижимости. Так, если средняя цена "квадрата" в новостройке эконом-класса нынче составляет около 1700 долл., то в доме бизнес-класса - около 2500 долл. Вместе с тем в таких районах, как Соломенка, Голосеево, Русановка квартиры продаются по 2600-2800 долл. за 1 кв. м. Самый ходовой товар - апартаменты по 170-200 тыс. долл.

Интересуется таким жильем довольно многочисленная группа покупателей, которая расширилась за последнее время. Но поскольку цены на квартиры бизнес-класса, как правило, достаточно высоки уже на начальном этапе строительства, они по карману лишь достаточно обеспеченным людям. В целом покупателей такого жилья можно условно разделить на две категории: приезжие из регионов и киевляне, причем последние зачастую уже имеют квартиры, однако желают улучшить свои жилищные условия. В основном это топ-менеджеры бизнес-структур и успешные предприниматели с уровнем доходов выше среднего, которые в состоянии приобрести себе новое приличное жилье, продав старое либо используя программы ипотечного кредитования.

Кроме того, эксперты отмечают, что квартиры бизнес-класса относятся к высоколиквидным активам, потому они в равной степени привлекают внимание как тех, кто стремится приобрести современное комфортное жилище, так и бизнесменов, рассматривающих недвижимость в качестве объекта инвестирования. В общем, спрос на квартиры бизнес-класса растет. Потому нет ничего удивительного в том, что большинство столичных стройкомпаний стремятся работать именно в этом сегменте рынка. Тем более, что ввиду ограниченного количества площадок под застройку в Киеве данный вариант - самый привлекательный. Как следствие, в течение ближайших лет первичный рынок недвижимости готов предложить свыше 10 тысяч престижных дорогих квартир.

Где-то за городом...

Вместе с тем активизация коттеджного строительства обусловила формирование значительного сегмента загородного жилья бизнес-класса. Застройщики и риэлторы относят к данному сегменту комфортабельные дома площадью 200-300 кв. м в благоустроенных городках с развитой инфраструктурой.

Располагаются такие поселки в пригороде (до 40 км от Киева). Количество домовладений - до 200. Площадь приусадебного участка - от 10 соток. Здесь хорошие дороги, есть в наличии централизованное водо- и газоснабжение, областной телефонный номер. Также на территории поселка имеются магазин (фитнес-центр, медпункт, служба быта, ресторан), гостевая автостоянка, детская площадка. Обеспечивается круглосуточная охрана на въезде-выезде.

Поскольку средняя цена квадратного метра в коттеджных городках бизнес-класса составляет 1500-1800 долл., то собственный дом тут обойдется в 250-300 тыс. долл.

По информации специалистов, на сегодняшний день существует большой неудовлетворенный спрос на дома категории "бизнес", и его стремятся удовлетворить строительные компании, которым выгоднее и дешевле возводить коттеджные поселки, нежели многоэтажки в спальных районах.

Правда, как утверждают эксперты, на столичном рынке загородной недвижимости нынче преобладают поселки с недостаточно развитой инфраструктурой, что, само собой, свидетельствует о неразвитости данного рынка, находящегося еще на этапе становления.

Хотя высокая прибыльность проектов строительства коттеджных городков привлекает на рынок все большее число операторов, что ведет к росту пред ложения, пока застройщики фактически диктуют свои условия потребителю. Характерной особенностью поселков бизнес-класса является то, что большинство домов продаются задолго до сдачи в эксплуатацию. А когда товар, как говорится, вырывают из рук, нет нужды стараться его усовершенствовать. Потому, констатируют эксперты, многие стройкомпании стараются просто максимально вы жать деньги из проекта и не видят смысла в том, чтобы тратиться на инфраструктуру, которая требует серьезных вложений. Понятно, в такой ситуации потенциальному покупателю следует хорошенько подумать, прежде чем окончательно решить, какое жилье для него предпочтительнее - в городе или за его пределами.

Мнения специалистов:

- Бизнес-класс - не массовое жилье, здесь спрос специфический. Данное жилье отличается высокой и достаточно стабильной ценой, потому привлекает различные группы покупателей. Хотя при нынешних ценах на столичную недвижимость немногие могут позволить себе приобрести квартиру бизнес-класса, спрос на такое жилье стабильный. А раз так, то будет и предложение: в нынешнем году сохранилась тенденция выхода строительных компаний на рынок с новыми объектами категории <бизнес>.

- Рост цен на столичное жилье привел к парадоксальной ситуации - небольшая квартира бизнес-класса в новостройке стоит столько же, сколько приличный коттедж в пригороде. Поэтому когда у потенциального покупателя жилья имеется $200-250 тыс., он может выбирать между городской квартирой и загородным домом. Впрочем, пока рано говорить о серьезной конкуренции между объектами городской и загородной недвижимости. Думаю, она начнется лет через пять-десять. Сегодня же речь идет скорее о выборе стиля жизни...

- Если раньше основными вопросами, которые волновали покупателей, были общая площадь квартиры, количество комнат и наличие балкона, то в настоящее время в сегменте жилья бизнес-класса постепенно происходит смещение приоритетов в сторону повышения качества строящихся домов. Это проявляется в том, что при их проектировании много внимания уделяется разработке детальной концепции объектов. Сейчас начали задумываться над тем, что в квартире высокого класса должны быть не только гостиные и спальни, но и гардеробные, библиотеки, рабочие кабинеты. Что вряд ли можно назвать престижным дом, стоящий впритык к промзоне или рядом с транспортной развязкой, где от шума не спасают даже металлопластиковые окна.

Кроме того, широко применяются современные технологии и материалы. Солидные застройщики привлекают покупателей презентабельными фасадами, богатой отделкой мест общего пользования, высокой технической оснащенностью домов. Ведь человека, способного заплатить $200 тыс., надо чем-то заинтересовать... Правда, есть здесь и некоторые проблемы. В частности, не всегда выдерживаются качественные параметры (недостаточно паркомест, нет системы кондиционирования, автоматического пожаротушения и т. д.), а также не соблюдаются сроки строительства.

Страница 1 из 1 1