Купить этот сайт

Почему популярно жилье бизнес-класса

В последние годы на киевском рынке недвижимости растет спрос на квартиры, которые девелоперы и риэлторы относят к бизнес-классу.

По оценкам экспертов, количество такого жилья в столице постоянно увеличивается. Чем же обусловлена его популярность?

Старое и новое

Сегодня специалисты делят жилую недвижимость на три основные группы: элитная, бизнес- и эконом-класс. Таким образом, квартиры бизнес-класса занимают промежуточную нишу между эконом-классом и "элитой". В настоящее время данная категория жилья представлена довольно широким ассортиментом квартир: от достаточно скромных до почти не уступающих элитным апартаментам. Следует отметить, что преобладают в этом сегменте новостройки, хотя риэлторы также относят к бизнес-классу лучшие кирпичные дома советского времени и реконструированное дореволюционное жилье. Впрочем, некоторые эксперты считают данный подход не совсем корректным, отмечая, что сейчас дома "в возрасте" попадают в категорию бизнес-класса скорее по цене, нежели по потребительским характеристикам.

Объясняется это в первую очередь отсутствием возле старых домов нормальных парковок, а также проблемами с устаревшими коммуникациями и неоднородным социальным окружением, что в значительной степени нивелирует такие преимущества данного жилья, как удобное месторасположение, большая площадь квартир, наличие консьержа в подъезде и т. п.

Как утверждают специалисты, до недавнего времени из-за крайне ограниченного предложения на первичном рынке жилья практически все строящиеся в Киеве дома позиционировались как элитные, хотя многие из них по своим параметрам не дотягивали даже до класса "бизнес". Но теперь ситуация меняется.

Информированность и требовательность покупателей значительно выросли, так что застройщики вынуждены считаться с этим при проектировании и возведении домов бизнес-класса: такое жилье все больше превосходит по своим характеристикам стандартное "бюджетное".

Кроме того, на рынке уже сложилась определенная система критериев, позволяющая выделить из всего объема предложения квартиры категории "бизнес". Так, согласно утвержденному Украинской строительной ассоциацией классификатору жилья многоквартирные дома бизнес-класса должны соответствовать следующим требованиям. Во-первых, это построенный по индивидуальному проекту в прилегающем к центру районе объект, где не более восьми квартир на этаже и высота потолков равна 2,71-3 м. Во-вторых, квартиры имеют площадь от 70 до 140 кв. м, обычно со свободной планировкой, чтобы покупатели могли организовать жилое пространство по своему вкусу. В-третьих, данный объект имеет подземный паркинг либо, как минимум, просторную парковку во дворе из расчета полтора машиноместа на каждую квартиру.

Также обязательно наличие огороженной придомовой территории. Дополнительным плюсом служит близость парковой зоны или водоема.

Цена имеет значение

По словам экспертов, в настоящее время в столице осуществляется свыше сорока проектов строительства многоквартирных домов бизнес-класса. Это составляет около 35-40% первичного рынка жилья - значительно больше, нежели три-четыре года назад. Если учесть, что на элитную недвижимость приходится всего несколько процентов рынка, то становится ясно: доля квартир категории <бизнес>, которым риэлторы прочат большое будущее, увеличивается за счет сегмента жилья эконом-класса.

Аналитики объясняют данную тенденцию рядом причин. Начнем с того, что, кроме потребительских свойств, здесь важную роль играет стоимость недвижимости. Так, если средняя цена "квадрата" в новостройке эконом-класса нынче составляет около 1700 долл., то в доме бизнес-класса - около 2500 долл. Вместе с тем в таких районах, как Соломенка, Голосеево, Русановка квартиры продаются по 2600-2800 долл. за 1 кв. м. Самый ходовой товар - апартаменты по 170-200 тыс. долл.

Интересуется таким жильем довольно многочисленная группа покупателей, которая расширилась за последнее время. Но поскольку цены на квартиры бизнес-класса, как правило, достаточно высоки уже на начальном этапе строительства, они по карману лишь достаточно обеспеченным людям. В целом покупателей такого жилья можно условно разделить на две категории: приезжие из регионов и киевляне, причем последние зачастую уже имеют квартиры, однако желают улучшить свои жилищные условия. В основном это топ-менеджеры бизнес-структур и успешные предприниматели с уровнем доходов выше среднего, которые в состоянии приобрести себе новое приличное жилье, продав старое либо используя программы ипотечного кредитования.

Кроме того, эксперты отмечают, что квартиры бизнес-класса относятся к высоколиквидным активам, потому они в равной степени привлекают внимание как тех, кто стремится приобрести современное комфортное жилище, так и бизнесменов, рассматривающих недвижимость в качестве объекта инвестирования. В общем, спрос на квартиры бизнес-класса растет. Потому нет ничего удивительного в том, что большинство столичных стройкомпаний стремятся работать именно в этом сегменте рынка. Тем более, что ввиду ограниченного количества площадок под застройку в Киеве данный вариант - самый привлекательный. Как следствие, в течение ближайших лет первичный рынок недвижимости готов предложить свыше 10 тысяч престижных дорогих квартир.

Где-то за городом...

Вместе с тем активизация коттеджного строительства обусловила формирование значительного сегмента загородного жилья бизнес-класса. Застройщики и риэлторы относят к данному сегменту комфортабельные дома площадью 200-300 кв. м в благоустроенных городках с развитой инфраструктурой.

Располагаются такие поселки в пригороде (до 40 км от Киева). Количество домовладений - до 200. Площадь приусадебного участка - от 10 соток. Здесь хорошие дороги, есть в наличии централизованное водо- и газоснабжение, областной телефонный номер. Также на территории поселка имеются магазин (фитнес-центр, медпункт, служба быта, ресторан), гостевая автостоянка, детская площадка. Обеспечивается круглосуточная охрана на въезде-выезде.

Поскольку средняя цена квадратного метра в коттеджных городках бизнес-класса составляет 1500-1800 долл., то собственный дом тут обойдется в 250-300 тыс. долл.

По информации специалистов, на сегодняшний день существует большой неудовлетворенный спрос на дома категории "бизнес", и его стремятся удовлетворить строительные компании, которым выгоднее и дешевле возводить коттеджные поселки, нежели многоэтажки в спальных районах.

Правда, как утверждают эксперты, на столичном рынке загородной недвижимости нынче преобладают поселки с недостаточно развитой инфраструктурой, что, само собой, свидетельствует о неразвитости данного рынка, находящегося еще на этапе становления.

Хотя высокая прибыльность проектов строительства коттеджных городков привлекает на рынок все большее число операторов, что ведет к росту пред ложения, пока застройщики фактически диктуют свои условия потребителю. Характерной особенностью поселков бизнес-класса является то, что большинство домов продаются задолго до сдачи в эксплуатацию. А когда товар, как говорится, вырывают из рук, нет нужды стараться его усовершенствовать. Потому, констатируют эксперты, многие стройкомпании стараются просто максимально вы жать деньги из проекта и не видят смысла в том, чтобы тратиться на инфраструктуру, которая требует серьезных вложений. Понятно, в такой ситуации потенциальному покупателю следует хорошенько подумать, прежде чем окончательно решить, какое жилье для него предпочтительнее - в городе или за его пределами.

Мнения специалистов:

- Бизнес-класс - не массовое жилье, здесь спрос специфический. Данное жилье отличается высокой и достаточно стабильной ценой, потому привлекает различные группы покупателей. Хотя при нынешних ценах на столичную недвижимость немногие могут позволить себе приобрести квартиру бизнес-класса, спрос на такое жилье стабильный. А раз так, то будет и предложение: в нынешнем году сохранилась тенденция выхода строительных компаний на рынок с новыми объектами категории <бизнес>.

- Рост цен на столичное жилье привел к парадоксальной ситуации - небольшая квартира бизнес-класса в новостройке стоит столько же, сколько приличный коттедж в пригороде. Поэтому когда у потенциального покупателя жилья имеется $200-250 тыс., он может выбирать между городской квартирой и загородным домом. Впрочем, пока рано говорить о серьезной конкуренции между объектами городской и загородной недвижимости. Думаю, она начнется лет через пять-десять. Сегодня же речь идет скорее о выборе стиля жизни...

- Если раньше основными вопросами, которые волновали покупателей, были общая площадь квартиры, количество комнат и наличие балкона, то в настоящее время в сегменте жилья бизнес-класса постепенно происходит смещение приоритетов в сторону повышения качества строящихся домов. Это проявляется в том, что при их проектировании много внимания уделяется разработке детальной концепции объектов. Сейчас начали задумываться над тем, что в квартире высокого класса должны быть не только гостиные и спальни, но и гардеробные, библиотеки, рабочие кабинеты. Что вряд ли можно назвать престижным дом, стоящий впритык к промзоне или рядом с транспортной развязкой, где от шума не спасают даже металлопластиковые окна.

Кроме того, широко применяются современные технологии и материалы. Солидные застройщики привлекают покупателей презентабельными фасадами, богатой отделкой мест общего пользования, высокой технической оснащенностью домов. Ведь человека, способного заплатить $200 тыс., надо чем-то заинтересовать... Правда, есть здесь и некоторые проблемы. В частности, не всегда выдерживаются качественные параметры (недостаточно паркомест, нет системы кондиционирования, автоматического пожаротушения и т. д.), а также не соблюдаются сроки строительства.

Ипотечные кредиты начали дешеветь

Снижая процентные ставки по депозитам, банкиры не забыли и о кредитных программах. За последние полтора месяца сразу несколько банков улучшили условия получения жилищных кредитов, в результате чего средняя эффективная ставка по ипотечным кредитам снизилась на 0,7 - 0,22% годовых. Об этом сообщает компания "Простобанк Консалтинг", которая занимается регулярными маркетинговыми исследованиями розничных продуктов коммерческих банков.

По результатам исследования, проведенного в конце марта этого года, на столичном рынке ипотечного кредитования зафиксирована следующая эффективная стоимость жилищных займов

в национальной валюте:
- на срок 10 лет – 17,9 % годовых;
- на срок 20 лет – 18,0 % годовых;

в долларах США:
- 10 лет – 13,18 % годовых;
- 20 лет – 13,21 % годовых.

В сравнении с серединой февраля эффективные ставки в гривне в среднем снизились на 0,21 – 0,22% годовых, а в долларах США – 0,07 – 0,12% годовых.

Главными "виновниками" снижения стоимости ипотеки в столице за последний период стали: ТАС-Комерцбанк, Укрсоцбанк, Кредобанк (Украина), УкрСиббанк, Райффайзен Банк Аваль, Финансы и кредит. Данные банки снизили или процентные ставки по жилищным кредитам, или размеры одноразовых комиссий. Максимальное снижение ставок зафиксировано в ТАС-Комерцбанке – 1,5 – 2% в обеих валютах, минимальное - 0,25% - по валютным кредитам в Райффайзен Банке Аваль.

По прогнозам экспертов весенние снижение стоимости жилищных кредитов продолжиться и дальше, однако к лету приятная для заемщиков тенденция может измениться. "Как правило, весной банки снижают стоимость своих кредитных предложений на 0,5 – 1% годовых, - подчеркивает Дмитрий Резников, начальник управления розничного банкинга АБ "Укргазбанк" – Это связано в первую очередь с удешевлением ресурсной базы, ведь еще в феврале месяца банки начали активно снижать стоимость привлечения вкладов от населения, и, как следствие, появились возможности для удешевления кредитных программ. Кроме этого, на рынок жилищного кредитования начали выходить новые игроки с достаточно либеральными условиями (например, банк "UniCredit"), что также стало определенным катализатором снижения стоимости ипотеки".

По мнению эксперта "Укргазбанка" к концу весны ипотечные процентные ставки могут еще понизиться на доли процентов. "Однако уже летом можно ожидать незначительного сезонного повышения ставок, поскольку с началом отпускного периода начнется замедление темпов роста депозитной базы финучреждений" - отмечает Дмитрий Резников.

В ходе проведения маркетингового исследования были изучены условия ипотечного кредитования киевских офисов следующих банков: ПриватБанк, Укрсоцбанк, УкрСиббанк, Райффайзен Банк Аваль, ОТР Банк, Финансы и кредит, Проминвестбанк, Надра, Кредитпромбанк, Кредобанк, Форум, Укргазбанк, Правэкс-Банк, Международный ипотечный банк, Укргазбанк, ТАС-Комерцбанк, ПУМБ и Индекс-Банк.

Не спорьте с толпой (психология толпы)

Когда человек попадает в толпу, он становится  ориентированным на действие. Толпа способна ощущать различные сильные эмоции, такие как: паника,  удовольствие, радость,  страх и счастье.

В своей лаборатории, в рабочей обстановке  ученый может быть рационален и холоден, но стоит ему попасть в толпу может и заключать глупые сделки, если его захватит глобальная истерия рынка (в данном случае рынка Forex). Вы должны помнить, что группа способна поглотить ваш разум. Даже если вы торгуете на Forex на вершине отдаленной горы и даже когда вы находитесь в переполненном прокерском офисе. Вы можете сами лишить себя успеха, если вы позволите сторонним людям влиять на ваши решения в условиях рынка.

Преданность группе важна лишь для выживания подразделения в армии. Если вы вступите в профсоюз, вы надеетесь остаться в рабочем кресле, даже в случае если ваши результаты не достаточно хорошие. Но вы должны знать, что никакая группа не способна будет защитить вас в условиях рынка.

Вы должны понять, что толпа сильнее и больше вас. Спорить с толпой вы не можете, будь вы семи пядей во лбу. У вас есть выбор: либо действовать самому, либо стать частью толпы.

Некоторые трейдеры недоумевают, отчего рынок двигается в другую сторону, после того, как они расстались со своей позицией, которая была убыточной. Это происходит от того, что звенья толпы (ее члены), которые находятся под одним страхом, продают в одно время.

Когда же приступ продажи завершается, рынку нет возможности куда-то стремиться, кроме как следовать обратно. При этом былой оптимизм вовзвращается, толпа ощущает приступ жадности и продолжает следующий цикл покупок.

Толпа по своей сути очень примитивна. А это значит что стратегия вашей игры должна быть предельно простой. И вам вовсе не нужно становиться специалистом ракетостроения, чтобы выбрать наиболее успешный способ игры на бирже Forex.

Как увеличить прибыль

В этой статье мы рассмотрим три простые, а главное, прибыльные торговые техники - теорию уровней поддержки и сопротивления, анализ свечей и определение исторического тренда.

Свечной анализ

Первая из техник анализа  Forex (Форекс), которую вы должны освоить - свечной анализ. Японские свечи достаточно четко и точно определяют борьбу между медведями и быками и подают сигнал в том случае, если какая-либо из сторон одержит победу. Чаще всего японские свечи состоят из тела и теней. Верхняя тень - это дневной максимум, нижняя - дневной минимум. Тело свечи отображает движение цены в период между началом и концом дня. Если тело свечи белого цвета, то день закрылся с повышением, таким образом цена закрытия выше цены открытия. В том случае, если тело окрашено в черный цвет, день закрылся с понижением.

Самыми важными фигурами свечного анализа являются Падающая звезда, Доджи. Определяя эти фигуры на дневном графике, вы можете заранее узнать о предстоящем развороте тренда или продолжении тенденции.

Теория уровней поддержки и сопротивления

Следующая из техник торговли - теория уровней поддержки и сопротивления. Теория говорит нам, что если цена отбилась от уровня сопротивления, то она непеременно вернется к уровню поддержки. Уровни можно узнать по значимым минимумам и максимумам в течение определённого периода (обычно около 20 дней). Очень полезны уровни поддержки и сопротивления вместе с методом уровней Фибоначчи.

Определение исторического тренда

Последняя из техник торговли, но не менее прибыльная, состоит в определении на исторических данных глобальной тенденции для торгуемой пары. Дополнительным инструментом при этом могут служить скользящие средние (в первую очередь, экспоненциальные). Техника предполагает определение тенденции и следование за ней. Уровни стоп-лоссов определяют скользящие средние. Период скользящего среднего обычно выбирают методом подбора или же используют числа Фибоначчи (как правило, 21, 34, 55, 89, 143).

Первые две из техник подходят для более частой торговли и применимы, в основном, для рынков, которые находятся в коридоре (нетрендовых) - это кросс-курсы. Последняя из этих техник используется в более долгосрочной игре наиболее активными валютными парами - евро или фунт.

Опционы для Forex

Сегодня поговорим о опционах на рынке Forex (Форекс).
Все более популярным среди трейдеров становится торговля опционами на валюту.
Одним из главных центров торговли валютными инструментами в том числе и опционами является Chicago Mercantile Exchange (Чикагская Товарная Биржа).

Напомним что такое опцион. Опцион представляет собой стандартный контракт на покупку или продажу активов. Так как мы говорим о Forex таким активов всегда будет валюта. При чем это право продать или купить валюту в будущем по цене зафиксированной в момент заключения контракта.

Так же на валютном рынке Forex (Форекс) различают опционы колл и пут. Опцион колл - это право покупку валюты, а опцион пут - это на продажу валюты. Так же как и на товарном рынке опционы на покупку или на продажу можно или купить или продать. Но заметим так же, покупатель опциона имеет право как исполнить так и не исполнить условия опциона. За это право он платит - цену опциона. Цену опциона покупатель платить продавцу опциона. Эта цена называется премией. А вот продавец опциона не имеет права не исполнить опцион. Если покупатель опциона решить исполнить опцион то продавец в любом случае должен это сделать.

Опцион Пут (покупка и продажа)

Покупка опциона пут

При покупке опциона пут риск ограничен только лишь размером премии.
Опцион пут приобретается для получения дохода от падения цен. При этом приобретается право, но не обязанность, продать актив по фиксированной цене. Тут становится понятно, что держатель данного опциона получит наибольший доход когда цены на актив упадут до нуля.
Покупка опциона Пут называют длинным опционом пут.

Продажа опциона Пут.

Так как продавец опциона пут берет на себя обязанность поставить по фиксированной цене определенный товар продажа такого опциона может быть очень рисковой. Если рыночная цена на актив падает, то держатель опциона должен выплатить большую сумму денег за обесценившийся товар. Самые большие потери держатель понесет когда товар упадет до нуля. В этом случае убыток будет рассчитываться как цена исполнения контракта минус премия.
Доход держатель такого опциона получит когда запроса на его реализацию не поступит. Это возможно лишь тогда когда рыночная цена выросла на актив и она выше цены контракта. Продажа опциона пут называют коротким опционом пут.

Forex и психологические факторы

Психологическое состояние трейдера - это один из важных моментов в торговой деятельности на рынке Forex. Так трейдеры, тренируясь на виртуальном счете, показывают намного лучше результаты, чем на реальном рынке с реальными деньгами. Почему же это происходит?

По сути они использует и в том и в другом случае те же самые инструменты и котировки, но результат разный. Это действие психологических факторов. Трейдер, который работает с реальными деньгами, наиболее подвержен таким человеческим чувствам как жадность и страх. Как ни странно, но именно эти чувства называют двигателями рынка. Они не дают трейдеру, в одном случает закрыть убыточные позиции, а в другом зафиксировать прибыть. Так же такие явления носят массовый характер. Паника на рынке Forex приводит к резким изменениям курсов валют, которые не соответствуют реальным процессам.

Но общий настрой на валютном рынке можно использовать и в личных интересах. Для этого мы должны наблюдать за рынком. Эта наблюдение поможет нам понять как различные события в общественной жизни, экономики и политики действуют на настроение валютного рынка Forex и в частности на изменение курсов валют. Изучая рынок и сопоставляя его с событиями, можно извлечь немалую финансовую выгоду.

Гораздо сложней, особенно для начинающего трейдера, обуздать свои собственные эмоции при продаже и покупке валюты. С одной стороны действует на трейдера интуиции, которая еще и зависит от эмоций, а с другой - знания трейдера. Как принять правильное решение трейдеру? Как сделать все решения правильными? Ответ прост и сложен одновременно. Это совершенствовать дисциплину трейдера. Только дисциплина не даст принять поспешные решение и поможет достичь его цели. Она не даст рано закрыть позиции и принесет максимальную прибыть трейдеру. Дисциплину можно вырабатывать различными способами. Это и планомерный график работы на Forex, и выбор собственных временных отрезков, исходя из собственных психологических настроек. Но главная составляющая дисциплины - это использование торговой системы. Именно торговая система поможет выбирать наиболее удачный момент для входа на рынок и она же не даст преждевременно с него уйти, а также подскажет когда с него нужно немедленно уходить.

Опционы колл (покупка и продажа)

Опционом колл называют право на покупку каких-либо активов.

Покупка опциона колл:

Эта стратегия является правильной т. е. той которая приносить доход, когда ожидается на рынке повышение стоимости на определенный актив. При этом инвестор рискует только премией, которую он заплатил за опцион. Премия - это плата за приобретение опциона.

Поясним на элементарном примере: человек приобретает опцион на приобретение одной тонны зерна по цене 300 долларов за тонну и платит за это право 5 долларов. Эти 5 долларов и будут называться премией.

Если учесть, что премия всегда намного ниже по стоимости от самого опциона, то увидим что риск не велик. Однако можно потерять 100 % премии т. е. 100 % своих инвестиций.

Если рассматривать такую ситуацию на основании нашего примера то это выглядит примерно так: После приобретения человеком вышеуказанного опциона цена на зерно повысилась с 300 долларов до 350 долларов за тонну. Данный человек может воспользоваться своим опционом и купить зерно по цене 300 долларов и продать его на рынке за 350 долларов. При этом он получит доход, который можно рассчитать примерно так: 350 долларов - 300 долларов - 5 долларов = 45 долларов. Но этот же человек может и не совершать подобной сложной сделки по покупки - продаже зерна. А просто продаст данный опцион другому инвестору или производителю, которому необходимо зерно. Держатель опциона просчитает выгоду от разницы цен на рынке и цены опциона на зерно (350-300) и продаст опцион за 50 долларов. 50 долларов - премия. Чистого дохода такой человек получит 45 долларов (50-5).

Но в случает если цена на рынке на зерно пойдет вниз риску подвергается вся премия и инвестор может потерять все деньги, которые он потратил на приобретение данного опциона.

Продажа опциона колл:

Обратная ситуация наблюдается при продаже опциона колл. Инвестор берет на себя обязанность поставить товар по определенной цене - цене опциона взамен премии. Он выигрывает только если цена актива останется на прежнем уровне или пойдет вниз. Если цены упадут, то запроса на его актив не последует. На рынке такой опцион называют короткий опцион колл.

Опцион. Общее понятие опциона.

Опцион - это универсальный финансовый инструмент. Имея опцион, его владелец может (но не обязательно) продать или купить актив в будущем по заранее оговоренной цене. Различают опционы двух видов: CALL и PUT.
Право на покупку активов называют опционом CALL.
Право на продажу - называют опционом PUT.

Так PUT опцион дает прибыть когда текущая цена валюты на рынке Forex (Форекс) упадет ниже цены исполнения, а CALL опцион наоборот, дает прибыль когда текучая цена вырастает выше цены исполнения на Forex.

Как Вы наверное уже поняла есть 4 позиции по отношению к опционом:

1.Покупка опциона CALL
2.Продажа опциона CALL
3.Покупка опциона PUT
4.Продажа опциона PUT

Более детально все возможно работы с опционами мы рассмотрим в следующих статьях.

Расходы на хеджирование

За снижение рисков торговой компании приходится платить. Рассмотрим расходы которые понесет торговая компания процессе хеджирования на рынке Forex.

1.Любая сделка связана с расходами от разницы между покупкой и продажей валюты. В сложившейся ситуации на рынке она будет составлять от 0,05% до 0,1 % от суммы сделки. Но при больших объемах сделок - это не существенно.

2. Позицию приходится держать в течении долгого времени. И приходится осуществлять перенос позиции с учетом разницы процентных ставок. На сегодняшний день - это стоит примерно 0,01% в сутки, а за месяц 0,3%. Но в зависимости от направления сделки компания будет либо плотить либо получать это сумму.

3.Для открытия позиции нужно внести гарантийный депозит, что обычно составляет 1% до 5 % от суммы заключаемой сделки. После закрытия позиции этот гарантийный депозит можно снять с торгового счета с учетом прибыли или убытков, которые образовались.

Таким образом мы видим, что расходы на хеджирование незначительны по сравнению с контрактами, которые мы защищаем хеджированием. Также целью хеджирования не является получения дополнительного дохода, а снижение риска потенциальных потерь.